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• 發文 zzz50126
• 時間 2025-04-24 23:10:21

          
這篇文章主要是分享我在買房和指數投資之間的看法和選擇
買房是個非常困難且爭議大的問題，且因為不同市場已經牽涉到近鄉謬誤跟貸款，幾乎不
可能如指數投資那樣有「明確實證」的答案
簡而言之，在指數投資、life cycle investment 等等，我能確定我是對的，但在房地產
的購買，我也只是分享我自己的看法，無法提供很正確的答案。只能拋磚引玉分享一個年
輕人的看法


前言：life cycle investment & coast fired

這篇主要接續我之前的一篇文

#1dfT6vou(Stock)

在這篇文裡面，以一個年輕人角度分享了所謂life cycle investment & coast fired

這是計算機：https://walletburst.com/tools/coast-fire-calc/

我們能輕易計算出coast fired所需的金額。或者說，VT數量（這樣的說法通常能讓我們
更有動力和目標）
以月收4萬退休生活而言，考慮進通膨，抓1000股VT很寬裕

這也是我反覆提及的，儘早存到1000股VT，就可以coast fired，「賺多少花多少」，心
態上自由的重要

而要達成1000股VT，貸款/槓桿是必不可少的

背後的邏輯正如上一篇所說。你未來30年勞務所得=超長期債券，你已經曝險大量資產在
債券上了，勢必拉高股票佔比。
因此上篇文我給出的結論是：不買債、信貸投資指數基金、槓桿控制至少2x

大致複習完畢。而實行過程，最大的問題想必是買房跟這套邏輯的取捨

因此此篇分享我個人對買房/指數投資的理解，並計算兩者回報


探討族群&前提：

在討論之前，還是要先計算一下報酬率
雖然已經太多人算過了XD

然後討論要定義人群。我定義的是「45歲以前，未買房或房產很少者」
如果你已經大於45歲，開始進入股債分配的環節；
又或者你早已經有>3棟房
那不是主要要探討的對象

(畢竟當買三件以上房產時，要嘛你是很忠實的房產投資客不愛股票，要嘛你就是資產遠
超我的大戶，無論哪種我想你都不會想聽一個年輕的指數化信仰者侃侃而談XD)

房地產報酬採用國泰房地產/住宅價格指數當台灣平均回報率
指數化投資採用全市場股票ETF：VT，不考慮匯率波動，採用FTSE Global All Cap Index
，忽略追蹤誤差
回測20年（2003-2023）

租金回報率採用2%
裝潢等軟性費用基本上以我個人心證為主（基本都採較低）

另外，盡量不考慮資產波動情緒價值的部分。
所以什麼「股票上沖下洗你抱不住，房產跌了感覺不到，才能穩穩持有」這種言論不被考
慮
畢竟會點進來的人都是堅定的指數者，一言不合就刪app不看盤的，我們不會被什麼上沖
下洗影響：），希望啦

報酬比較：

全球指數過去20年的年化報酬為10%左右
房價指數過去20年為4.5%-5%
以上都是我抓FTSE 報告跟國泰的結果去回測的，大致上應該相去不遠

以買1500萬房子為例，頭期款20%，房貸利率2%，仲介買房2%賣房4%，裝潢費30萬，30年
後賣出。租金2%
年化報酬是多少呢？8.1%
相較之下，VT的年化回報是10%

（1500萬房子，每年5%漲幅+2%租金回報率，30年後約1億1000萬
相對應，一開始不買房，省下頭期款+仲介+裝潢350萬，2%房貸利率=每月多4.4萬房貸投
資VT，30年後約1億5000萬）

且還未考慮房產折舊，但也未考慮房貸利率應該可以低於2%，跟房產實際報酬有人認為高
於4.5%

有點反直覺，開五倍槓桿還輸指數化，這原因是因為在你不斷還款的時候，本質上是一直
在去槓桿化。

討論：

可以看到結果，基本上買房和買股，擁有相差不遠的年化報酬，但在考慮槓桿後指數化投
資的報酬仍然高於買房
甚至考慮進房產折舊，兩者差異應該更大


但這絕對不代表買房的報酬比較低！

因為要注意的是，這是長達30年不斷還房貸去槓桿的結果。
但你不需要去槓桿啊。
實務上，理財型房貸的出現讓這件事變的愚不可及，不該有人傻傻的還房貸30年

回到life cycle 的本質，在年輕時努力開槓桿是正確的方向
照這邏輯，反而買房是正確的選擇。因為房產能夠開很大的槓桿

所以此時已經很清楚分成三個類別
1. 指數化投資
2. 買房，但呆呆還款30年
3. 買房，但努力讓自己槓桿維持

以報酬率來說3>1>2

也就是，以過去的投資報酬率來回測，買房但不斷維持高槓桿是回報最高的方法

這也是清流君之前影片算出買房差於投資的原因。因為他不考慮房貸可以維持槓桿

但是，回到指數化投資的本質
當你把5倍槓桿，押注在亞洲一個小島、一個城市上的一個物件，風險是低的嗎？

買房永遠不能逃避的就是他無法規避非系統性風險

我自己認為，比起2倍槓桿買VT，五倍槓桿壓在一棟房子上，無疑是非常高風險的金融操
作
身為指數投資者，很難無法認同這種無法規避非系統性風險的投資

問題是，如果有第4條路呢？

也就是4. ：利用信貸開槓桿投資指數化投資，也就是長久以來我推薦的

如果以一個理性、客觀、且對房地產單一風險有趨避的人來討論，我認為2-3倍槓桿的指
數化投資是優於房地產的投資方式

他有著幾乎不輸房地產高槓桿的報酬，且規避了大部分的風險

因此我個人理性的結論是，如果願意且能夠以近似房貸的利率貸款到信貸，那信貸買股優
於買房

然後，這只是理論上的方案
事實上隨著你資產的增加，信貸不太可能無止盡維持2-3倍槓桿
此外，自住房的好處，情緒價值無法估算
譬如裝潢風格、寵物、社會觀感、女友要求、父母期望……
買房無疑可以提供很多很多的情緒價值。光是租房不能自己弄裝潢跟寵物就差非常多了

所以，考慮進情緒價值，或許買房仍然是一個選擇
我認為，事實上，3&4完全可以併行，但也會互相影響

這已經牽扯到每個人信貸、房貸的條件
甚至業務員的不同也影響很大。
我不能ㄧ概而論去計算，因為無法考慮信貸會影響房貸的利率、成數

因此我個人、完全主觀、很可能沒辦法推廣給多數人、且不負責任的建議是：

在現金流足以支撐1.5-2倍槓桿的指數化投資時，以信貸模式走路線4。
實務上，隨著資產增加，理論上你的槓桿也必須持續加倉，但我們不能無止盡加倉下去，
也就是抓一個平衡點。

再次強調，純粹主觀
台灣信貸對年輕人的友善程度&利率，大約介在100-300之間。
也就是，當你貸款到2-300萬左右、槓桿兩倍總資產5-600萬元後，剩餘的錢可以「考慮」
拿來準備走路線3，也就是買房

這些錢也差不多一千多股VT，這可以給你更安穩的情緒價值。代表你已經coast fired了

這完全是個人觀點，如果你現金流能cover 400萬信貸，且買房對你情緒價值不大，那你
信貸400萬總資產800萬再開始存款也未有不可

亦即，一個陳腔濫調的結論
24歲畢業後，開槓桿信貸後總計約300-400萬資產，1000股VT後，剩餘錢當頭期款準備買
房。

實務上，按照每個人月薪不同，在26-28歲達到股票上的coast fired
開始把剩餘錢一樣投入VT，並在33-35歲左右賣掉1000股vt以外的金額買房
我個人認為這是可行的方式

買房後，除非已經達到你預設life cycle的槓桿倍數（上篇文有教過計算），否則永遠記
得理財房貸。而理財房貸出來的錢呢？

當然all in VT！


結論：懶人包

1. 一拿到頭期款就買房，後用理財房貸維持高槓桿，為過去20年收益最高的投資方式
2. 考慮進避險，信貸2-3x買VT是優於上述的選擇，且報酬相差無幾
3. 考慮進情感因素，可在600-1000股VT後開始存頭期款，為折衷方案
4. 買房後傻傻還款30年，期間不增貸，為最蠢最蠢的方法。其效果甚至低於無槓桿之指
數投資
5. 綜上所述，建議槓桿買VT當租屋股神or 存到一定股數VT後買房。直接買房後維持高槓
桿，適合對台灣房產有信心或自認有主動選房能力的人，我個人完全不推薦。啊買房後一
直還房貸沒維持槓桿的人，就別來亂了，最爛
6. 買房盡量貸40年貸款